本文来自微信公众号“车市物语”（ID:autostinger），作者：程功，未来汽车日报经授权发布。

“房地产”与“汽车”，当这两个词出现在同一句话，你会想到什么？

不知从什么时候开始，汽车似乎成了各行各业争相占领的高地。从科技公司华为小米，再到房产企业恒大宝能，大家能在汽车行业捕捉到各种此前和汽车“八竿子打不着”的身影。

时代变了，汽车行业是一门好生意，这点毋庸置疑。尤其在地产调控趋紧的当下，房产企业转型汽车行业是一条可见的明路。

这一点，许家印和姚振华都很认同。到现在，万达也忍不住了。

11月22日，万达汽车科技服务有限公司(下称万达汽车)成立，法定代表人曾茂军，注册资本1亿元人民币。

1亿元这个单位，对万达来说有特殊的含义，因为这是王健林的一个“小目标”，但“小目标”的背后藏着他的“大战略”。

进入汽车服务领域，万达有其特有的优势，这也给外界留足了想象空间。

只不过，房产企业进入汽车行业的故事太多，但还没有谁能“获得善终”。虽然如此，但万达还是决定了进入这个市场，不管以怎样的方式。

万达不玩造车游戏

当“房产企业”和“汽车”这两个词哪怕发生一丝微毫的联系，都极易让人产生不好的联想，这是公众在接踵而至的坏消息轰炸下，被培养出的条件反射。

恒大暴雷，在汽车业务方面甩卖了此前购买的轮毂电机公司，退还了还没来得及使用的土地；宝能则是拖欠汽车版块员工薪资，并传出了裁员的消息。

可以说，走在前面的许家印和姚振华，在造车之路上都难言成功。

“万达这次主要做的是轻资产，不会造车。”汽车行业分析师钟师认为，万达此举的意图并不在造车，而是更好的让新能源设施融入到商业地产。

天眼查App显示，万达汽车的经营范围含汽车新车销售、汽车零配件批发、机动车充电销售、家用电器销售、专业设计服务等。

在零部件与充电等细分板块，万达此前有过布局，很多万达广场的停车场已经安装了新能源充电桩。

截至2021年7月23日，全国已开业的万达广场数量达到了380余座。对于万达来说，各个城市林立的万达广场是极佳的资源。除了万达广场等商业设施之外，万达还有酒店以及一系列的文旅设施，这些都是充电桩使用较多的繁华地段。

“在一些旧楼盘，业主如果想安装一个充电桩，很多地方都要重新铺设，非常麻烦。有了这样的万达汽车牵头，可以将商业地产核心和未来出行更好融合。”钟师说，“就像安装地暖一样，未来的商业楼盘中，新能源相关基础设施是标配。”

而在销售服务上，众所周知，万达广场商业面积巨大，有很多车企选择在万达商圈设立自己的销售门店与服务网点。在线下服务中心销售新能源汽车，是面向未来，铺开销售终端的趋势。

趋势为王。万达作为一家核心商圈的运营方与投资建设方，不可能无动于衷。

另一方面，房产企业造车需要大量的投资，这对一家已经过了业务顶峰期的企业来说，是不可承受之重。宝能造车，总投资300亿建设广州基地，但还未来得及完工企业就已陷入危机；恒大更是举集团之力为造车业务输血，只不过，目前的恒大还没来得及把车量产，就遭遇了兑付危机。

很明显，与恒大、宝能等之前涉足造车领域的房产企业相比，万达并不想上来就做重资产的造车业务，而是想轻装上阵，先从轻资产的业务做起。

聚焦了线下消费场景，每年上亿人次的人流量就是巨大的资源。如何将这个资源盘活，万达在汽车方面做出的试水，或是王健林给出的答案。

房产企业“中年危机” 汽车是良药？

没人能说清房产企业究竟什么时候开始焦虑的，但经历了飞速生长后，随着一系列调控的出台，房产企业的光景不复往年。

国家对房地产的调控趋紧，开启房产税试点更是给这个行业加上了一道枷锁。房地产发展的周期已过，资本开始流向科技、芯片、汽车等领域，以及元宇宙、区块链等虚拟概念。

在造富传说中，房地产不再是神。

8月24日，广东老牌房企ST粤泰公告，公司被申请破产清算；9月20日，号称“江西新王”的新力地产股价暴跌90%，总市值仅剩17.85亿港元；9月20日，碧桂园耗费近100亿，全资间接收购富力物业……

新力地产股价走势图

数量上看，截止9月27日，房企违约债券39只，比2020年翻了一倍多。金额上看，截止9月27日，违约债券金额累计达467.5亿，比2020年增159%。在2021年，恒生地产指数同比下降20.10%，表现弱于大盘。

短平快、高负债、高杠杆，是中国过去20年房地产经济突飞猛进的财富密码。但随着房价趋近平稳，房地产需要发展的新思路，“中年危机”日益逼近。

近些年，房企为保证“活下去”，卖身卖地卖股权的情况不断发生。以万达为例，从2017年开始，万达分别出售了文旅与酒店业务、万达商业、万达电影、海外资产、万达百货、万达金融，并削减自己的房地产主营业务。

同时，房企为了能在未来“活得好”，大都积极拓展新的非房地产业务。碧桂园2017年投入到农业种植和机器人研发，恒大卖起了米面粮油。这些房企居安思危，让跨界变成了趋势，而更多房企自然将目光投向了汽车产业。

何以解忧？唯有汽车。

汽车是下一个风口。在众多资金涌入汽车行业的趋势下，很多企业已经看到了答案，而房产企业在发展汽车业务上也有着先天的便利。

首先，未来的汽车产业是高新科技产业，对资金和技术实力要求较高。小鹏汽车完成A+轮融资后，何小鹏曾感叹“以前看别人做车觉得100亿太夸张了，现在自己跳进去才知道，200亿都不够花。” 可见其资金门槛的高度。

有实力支撑汽车产业布局的行业中，房产企业是为数不多的选项。截至2020年6月末，现金超1000亿的房企有5家。

其次，汽车产业的政策东风正盛。一些地方政府为了鼓励新能源汽车产业发展，为造车的土地审批提供了很多宽松便利的条件。

汽车业务与房产业务具备一定的互通性，有了这些便利政策的加持，哪怕“怀着其它心思造车”，也可以为房地产主营业务添砖加瓦。

以广西为例，自治区曾出台土地扶持政策，来加快新能源汽车发展。政策指出，“重大项目清单的新能源汽车产业项目，由自治区优先安排建设用地指标，做到应保尽保。”

借着政策，在2021年7月，恒大汽车计划在广西基地新建一期工程。该基地地点位于伶俐工业园区，项目总投资50亿元，建设规模为分别年产10万套纯电动乘用车的车身和零部件总成，占地面积为1260亩。

宝能汽车拿地更加凶猛，2017年-2019年期间，宝能汽车在广州、贵阳、昆明、昆山、西安5地共拿下13宗地，总面积约为457.44万平米，其中还包含8.15万平米住宅用地。

资金充足转型，而且造车还能为自己的主营业务赚取土地扶持，这样的买卖何乐不为。

万达并不是第一家涉足汽车产业的地产企业，或许也不是最后一家。从2017年开始，这些房产企业就开始积极谋求转型。

2017年3月，宝能集团注资10亿元人民币成立了宝能汽车；同年9月，碧桂园与国内唯一涵盖新能源汽车全产业链的深圳新能源产业协会签署战略协议，拉开了碧桂园进入汽车领域的序幕；同年10月，地产巨头华夏幸福入主合众新能源；2018年，融创孙宏斌接盘乐视，虽然无关造车，但乐视仍深度参与到汽车行业中……

故事还在继续，当前的房产企业只分为两种——“已经造车”的，和“想造车但还没动手”的。

只不过，随着一系列房产企业折戟造车领域，也让人们多了一些疑问。他们转型的决心到底有多大？房产转型造车，真的靠谱吗？

布局汽车领域 最终能否走通

当前的房产企业，布局汽车领域诉求各不相同。

以恒大、宝能为代表的房企，亲自下场造车是为了让自己彻底转型为一家车企。这些企业会深度介入新能源汽车全产业链的上下游，并通过自建工厂或入股其他新能源车企的方式，来实现自己的造车宏图，最终推出自己的汽车品牌。

只不过，这种转型诉求耗资巨大，会对主营业务产生一定影响。但每一项业务的布局，都踩在了未来的风口上。比如2021年10月，许家印决定在未来十年，由一家房地产企业转型为新能源汽车企业，可见决心之大。

不过，目前上述路线，还没有看到成功的迹象。

而万达的诉求，则是以房产为主的姿态，切入新能源汽车市场。换言之，万达会选择将出行产业作为房地产一种附属业务来看待。

在这条路径上，万达会选择将新能源汽车的配套产业，植入到自己的商业地产中，形成商业闭环，为客户提供更多的便利。同时，也在未来的竞争中占有一席之地。

钟师表示，此类配套公司将会是未来的大趋势。“在国内外，有很多房地产企业招募汽车领域的人才，来做趋势研究，目的正是将新能源汽车产业配套服务和商业地产打通。”

在未来，出行领域将会和住宅领域进一步融合。至于如何融合，“这类公司会作出预研和提前布局。”钟师说。

摸着许家印过河，第二条路线的王健林显然不想自己造车。万达设立万达汽车，最终目的还是在于配套房地产，踏踏实实做主业。

万达作出的抉择，在业务逻辑上更适合房企当下的处境。

房企崛起的逻辑，在于资本和金融的运作。这部分市场中，房企需要高杠杆与高负债，并利用一系列资本运作，来实现“钱生钱”。所以，这也推动了房企较高的负债率。2019年披露的一组数据显示，中国排行前50家房企中，过半数房企资产负债率超过80%。

而新能源汽车的逻辑在于科技。理想、蔚来、小鹏等新势力崛起，都是在研发上耗费了巨大的资源，才有了今天的市值与成绩。在2020年，“蔚小理”三家研发营收占比均在10%以上，甚至超过了很多大型传统车企。

房企与新能源车企，在经营逻辑上有根本差异，房企缺乏研发的“内在基因”。许家印、姚振华过高估计了自身的抗风险能力和资本运作能力，而低估了汽车行业的造车门槛。

数年前就开始低调处事的王健林，则要更稳重一些。

房地产造车的热潮已过，没有企业再敢“以身犯险”。前车之鉴历历在目，新能源汽车虽好，但万达显然不想做下一个恒大。